Словарь терминов используемых в ипотечном кредитовании.
Словарь терминов используемых в ипотечном кредитовании
Агент
Лицо, действующее по поручению или в интересах кого либо или
представитель компании, выполняющий ее поручения.
Агентство по ипотечному жилищному кредиту
Юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных Кредиторов в порядке, установленном законодательством.
Андеррайтинг
Оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает
изучение и анализ платежеспособности потенциального Заемщика в порядке,
установленном Кредитором (банком), а также принятия положительного
решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении
ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три
основных момента: способность заемщика погасить кредит (оценка уровня
доходов заемщика), готовность заемщика погасить кредит (анализ
кредитной истории заемщика), и определить, является ли закладываемое
имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ
результатов независимой оценки имущества).
Брокер
Агент по недвижимости, действующий как посредник и выполняющий
определенные функции, в частности, брокер сводит покупателей и
продавцов, содействует инвестиционной деятельности.
Виндикация заложенного имущества
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается
у Залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том
основании, что в действительности собственником этого имущества
является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества
прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу
соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения
обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Возврат
возвращение кредита, долга, полученных на время в прокат вещей;
возвращение ошибочно, незаконно взысканных денежных средств, налогов пострадавшим лицам.
Двухнедельная ипотека
Ипотечный кредит с выплатой амортизационных взносов один раз в две
недели, существенно сокращает сроки кредитования: в среднем на 10 лет.
Дисконт
Скидка денежная сумма, выплачиваемая с целью получения обычно
льготного кредита. Во время предоставления ипотечного кредита
вычитается из его основной суммы (см. ипотека с дисконтом)
Дисконтный пункт
Один процент (1%) от суммы кредита. Дисконтные пункты в ипотечном
кредите это дополнительная плата, взимаемая кредитором при выдаче
кредита; результатом является увеличение для кредитора уровня отдачи от
кредита (фактическое повышение договорной процентной ставки.
Добавленный процент
Кредит с добавленным процентом, позволяет заемщику произвести
досрочную выплату долга по кредиту: в среднем на 10 15 лет. Различные
модификации инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с
переменной ставкой.
Договор аренды
Соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и
членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые
помещения, за договорную плату во временное владение и пользование,
либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в
соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.
Договор купли-продажи
Двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона
(продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за
него определенную денежную сумму.
Долговое финансирование
Использование заемных средств для покупки недвижимости.
Жилое здание
Существующий или вновь построенный жилой дом, включая все
инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с
недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.
Задаток
Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Заем промежуточный
Кредит, покрывающий период с наступления срока погашения
строительной ссуды до продажи недвижимости, любая ссуда, восполняющая
недостаток средств, когда постоянное финансирование и собственные
средства инвестора не покрывают затраты на покупку недвижимости, в
частности в период между продажей старой недвижимости и покупкой новой.
Заемщик
Должник ипотечного кредита, выдающий кредитору (залогодержателю)
закладную в качестве обеспечения взятого им кредита (гарантии о
возврате долга), обычно является и залогодателем.
Закладная
Именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: -
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному
ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без
предоставления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Закладная с фиксированной процентной ставкой
Базисный тип ипотечного инструмента с жестким кредитным сроком,
неизменными периодическими, изначально известными платежами.
Встречаются другие названия: стандартная ипотека, постоянная ипотека,
перманентный кредит, кредит с твердой процентной ставкой, традиционная
форма кредита, стандартная (или обычная) модель ипотечного кредита,
стандартный инструмент, традиционная ипотека и т.д.
Залог
Один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем)
принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством,
обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником
его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие
ценности. Кредитор, предоставивший долг, имеет право в случае не
возврата долга получить удовлетворение, компенсацию за счет заложенного
имущества. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное
имущество либо право на него. Предмет залога может быть передан
залогодержателю в физической форме или в форме документально
зафиксированного права на его получение в виде залогового
обязательства.
Залогодержатель
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)
одна сторона - Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества другой стороны - Залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя, за изъятиями,
установленными федеральным законом.
Затратный метод
Метод основан на предположении о том, что информированный
покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость реального
строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки
текущей полной стоимости воспроизводства, в некоторых случаях полной
стоимости замещения.
Затраты на недвижимость
Издержки, необходимые для создания объекта недвижимости.
Земельная рента
Платежи, производимые арендатором в соответствии с договором о земельной аренде.
Имущество
1) материальные ценности, вещи, находящиеся во владении юридических
и физических лиц; различают движимое, перемещаемое имущество и
недвижимое в виде земли и прикрепленных к ней объектов;
2) имущественные права и обязанности юридических и физических лиц,
например наследственное имущество, имущество, находящееся на балансе
предприятия, ответственность за охрану имущества.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество,
права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением: земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных
угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских
(фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного
участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного
нормативными актами;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
6) объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства;
7) право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право
аренды) с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не
предусмотрено иное.
Имущество, на которое не допускается ипотека
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества,
на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а
также имущества, в отношении которого в установленном законом порядке
предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого
запрещена.
Инвестиции
Вложения средств в любое предприятие с целью извлечения
определенной прибыли (дохода). Инвестиции в недвижимость: по виду
активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные и
финансовые.
Инвестиционная собственность
Совокупность активов или прав на них, приобретенных в целях
извлечения доходов (ценные бумаги, недвижимость, другие инвестиционные
инструменты).
Инвесторы
Юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги
ипотечного агентства. Например, институциональные инвесторы -
пенсионные фонды, страховые компании и т.д.
Ипотека первичная
Первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта
недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют
ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.
Ипотека вторичная
Кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости.
Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной
стоимости.
Ипотечные стандарты
Определяются исходя из допустимых соотношений стоимости
недвижимости и суммы кредита, стоимости недвижимости и получаемых
заемщиком доходов, выплат за кредит и доходов заемщика, платы по
процентам за кредит и доходов и т.д. определяющих в итоге надежность и
доступность, и другие качества кредита. Применение стандартов
значительно снижает кредитные риски.
Ипотечный кредит
(Ипотека, mortgage) долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата
в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за
кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог
недвижимости.
1. инвестиционный инструмент для заемщика, дающий ему определенный доход или значимую выгоду;
2. инвестиционный инструмент, в который кредитор вкладывает свои или заемные средства, и получающий свои стабильные доходы.
Кадастровая зона
Территориально целостная совокупность нескольких кадастровых массивов, характеризующаяся значительной степенью связанности.
Кадастровое зонирование
Деление территории на кадастровые едини-цы (зоны, массивы, кварталы) и нанесение их границ на дежурные кадастровые карты.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества
(земельного участка, здания сооружения, жилого или нежилого помещения),
в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют
однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет
объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему
кадастрового номера.
Кадастровый квартал
Совокупность земельных участков, образующих компактный земельный
массив, границы которого совпадают с внешними границами образовавших
его участков.
Кадастровый массив
Совокупность кадастровых кварталов, образующая планировочно
обособленный район города; населенный пункт в сельской местности;
крупное сельскохозяйственное или лесохозяйственное образование.
Кадастровый номер
Уникальный, не повторяющийся во времени и на территории номер
объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении
кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с
процедурой, установленной законодательством, и сохраняется, пока данный
объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного
права.
Квартира
Отдельное жилое помещение в доме, состоящее из одной или нескольких комнат, кухни, прихожей и т.п.
Клиент
Юридическое или физическое лицо, продавец или покупатель, прибегнувший к услугам риэлтора и заключивший договор с риэлтором.
Кредиторы
Банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные
кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и
осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.
Мошенничество
Хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
Недвижимость
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е.
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, космические объекты.
Обращение взыскания на заложенное имущество
Обращение взыскания на заложенное имущество. Залогодержатель вправе
обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для
удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных
неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой
обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы
долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если
договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на
имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого
периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении
сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей
более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка
незначительна.
Объект недвижимости
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Опека
Форма охраны личных и имущественных прав и интересов недееспособных
граждандетей до 14 лет, лишившимся родительского попечения, или лиц,
признанных судом недееспособными вследствие душевного недуга или
слабоумия.
Отчуждение заложенного имущества
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено
Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его
в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества
либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным
способом лишь с согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено
договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного
имущества допускается, если право Залогодателя на это предусмотрено в
закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в
результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства,
в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке
наследования, становится на место Залогодателя и несет все обязанности
последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были
надлежаще выполнены первоначальным Залогодателем.
Оценка предмета ипотеки
Проведение оценки является обязательным в случае ипотечного
кредитования физических и юридических лиц при возникновении спора о
стоимости предмета ипотеки.
Оценочная деятельность
Совокупность отношений юридического, экономического,
организационнотехнического и иного характера по установлению в
отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой,
ликвидационной и другой).
Оценочные агентства
Лицензированные компании, осуществляющие независимую
профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по
ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного
имущества, торгах и пр.).
Первичный объект недвижимости
Непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения,
строения, леса, многолетние насаждения и т.п.).
Попечительство
Правовая форма защиты личных и имущественных прав и интересов
граждан. Устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до18
лет, оставшимися без родительского попечения, над совершеннолетними,
которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять свои
права и обязанности, над лицами ограниченными судом в дееспособности
вследствие злоупотребления спиртных напитков, наркотических средств
Последующая ипотека
Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение
исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть
предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства
того же или иного должника тому же или иному Залогодержателю
(последующая ипотека).
Правообладатель
Лицо, которое обладает правами на объекты недвижимого имущества,
подлежащими государственной регистрации в соответствии с законом.
Пул закладных
Группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, 10летние закладные с плавающей ставкой процента).
Рефинансирование
Погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.
Риэлтор
Предприниматель занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.
Риэлторская деятельность
Осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными
предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо
по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет
либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица,
гражданскоправовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями,
сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Риэлторские организации
Продавцы жилья, осуществляющие: продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе Правительства Москвы;
продажу жилья из собственных жилищных фондов;
участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.
Сервитут
Право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого
имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Сервитут как вечное право на здание,
сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием
земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении
прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве
обременения.
Целостное единство предмета ипотеки
Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с
принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено
договором.
