Условия получения ипотеки
Квартира в кредит
Прежде чем говорить об условиях ипотеки, следует определиться, какое жилье может быть объектом ипотеки. Оно должно отвечать следующим требованиям:
- не являться коммунальной квартирой, то есть иметь собственные санузел и ванную;
- быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;
- сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если
квартира находится на последнем этаже) должны быть в исправном
состоянии.
Учтите, что приобретенная квартира по условиям ипотечного кредита
принадлежит заемщику, а не банку. Единственное, что не может сделать
заемщик это продать, осуществить обмен или подарить квартиру
кому-нибудь. Также надо учитывать, что некоторые действия, такие как
прописка родственников, сдача внаем - требуют разрешения банка.
Этапы ипотечного кредитования
Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов:
- предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте
ипотеки, обсуждение условий получения кредита на покупку жилья с
заемщиком;
- принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового
риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного
кредита;
- заключение договора;
- погашение кредита;
- закрытие ипотечного кредита.
Общие условия ипотечного кредита
Не смотря на большое разнообразие программ ипотечного кредитования,
их условия, тем не менее, можно свести к общему списку параметров для
получения квартиры в кредит.
1. Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро)
Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный
рынки. На первичном продается жилье в новостройках, вторичный рынок -
это квартиры, которые, если можно так выразиться, уже были в
использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как
продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация
обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что
хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо,
заинтересованное в получении оплаты в долларах США.
В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать
жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте,
поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного
кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в
зависимости от потребностей заемщика.
2. Валюта погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита
По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.
3. Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США
Процентная ставка назначается банком исходя из многих характеристик.
Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически
всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки
согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по
ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая
зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет
зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он
дольше, тем выше проценты.
4. Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья
Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки,
может определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего
он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых
возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость
приобретаемого жилья.
5. Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет
Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик
может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки
определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5,
10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования
для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст
заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на
длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия
страхования, о которых пойдет речь позже.
6. Размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья
Первоначальный взнос - это та часть стоимости приобретаемого жилья,
которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса
определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но
такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям
ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована
квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.
Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по
кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по
кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким
первоначальным взносом.
7. Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита
Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:
- аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит
выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна
тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце
(квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты.
- дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока
кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие
условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по
кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется
банками России из-за меньшей выгоды.
8. В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита
обеспечивается ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998
года "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также
то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области,
регулируются Федеральным законом РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об
ипотеке (залоге недвижимости)".
9. Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная
Закладная, это именная ценная бумага, которая удостоверяет что
жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает
право банка на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой.
10. Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь,
а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта
ипотеки или его повреждения
Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного
кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они
требуют заключения договора с какой-то определенной страховой
компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.
11. Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом
При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним
прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может
провести самостоятельную оценку собственными специалистами.
12. Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить
справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.
|